Apakah anda sedang merencanakan untuk melakukan investasi di bidang properti? ternyata ada hal-hal yang harus anda ketahui, salah satunya adalah perbedaan HGB dan SHM. Mempelajari status dan kelengkapan legalitas harus dilakukan agar anda tidak kecewa saat pembelian. Memiliki properti memang menjanjikan untuk jangka panjang, karena harganya yang terus melonjak dari tahun ke tahun.
Harga properti yang semakin naik, membuat sebagian orang melakukan investasi untuk mempersiapkan hari tua. Perbedaan HGB dan SHM yang dijelaskan pada artikel ini tidak sulit untuk dipahami, sehingga anda akan lebih yakin ingin membeli properti yang memiliki sertifikat HGB atau SHM.
Memiliki sebuah properti tersendiri merupakan sebuah pencapaian yang menyenangkan. Dari properti yang anda miliki, pasti properti tersebut memiliki sertifikat tanda properti tersebut adalah milik anda. Sertifikat memiliki banyak sekali jenisnya dan di artikel ini, kami akan membahas tentang perbedaan HGB dan SHM. Yuk, simak artikel ini!
Pengertian SHM
Jika anda memiliki beberapa jenis properti, anda pasti mengenal bahwa di properti ada beberapa jenis sertifikat tanah, yang menandakan bahwa anda memiliki properti tersebut secara hukum. Dari beberapa jenis sertifikat tersebut, terdapat sebuah sertifikat yang bernama SHM.
SHM adalah sertifikat yang pemegangnya mempunyai kekuasaan penuh sebagai pemilik lahan pada suatu kawasan luas tertentu, dan tercantum pada surat tanpa batas waktu. SHM ini merupakan jenjang sertifikat hak untuk sebuah tanah yang terkuat atau tertinggi. SHM singkatan dari Sertifikat Hak Milik. Properti atau tanah yang memiliki sertifikat SHM biasanya dijual lebih mahal. Hal ini terjadi karena SHM adalah jenis kepemilikan paling kuat dibandingkan HGU (Hak Guna Usaha) dan HGB (Hak Guna Bangunan).
Baca juga: Tips Investasi Properti & Cara Hadapi Tantangannya
Syarat Membuat SHM
Bagi anda yang ingin membuat SHM, ada beberapa syarat harus dipersiapkan. Syarat tersebut harus terpenuhi agar dapat memiliki sebuah SHM. Pastikan dokumen-dokumen tersebut sudah lengkap sebelum anda mengajukan kepemilikan SHM. Berikut adalah syarat-syarat tersebut:
- Sertifikat Asli Hak Guna Bangunan (SHGB)
- Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Identitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP)
- Kartu Keluarga (KK)
- Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi Bangunan (SPPT PBB)
- Surat pernyataan kepemilikan lahan.
Kelebihan & Kekurangan / Manfaat SHM
Jika diibaratkan seperti sebuah tahta, SHM menempati urutan satu dan merupakan sertifikat yang memiliki manfaat yang paling tinggi dibandingkan jenis-jenis sertifikat lainnya. Berikut adalah beberapa kelebihan dan manfaat SHM, serta beberapa kekurangannya juga:
- Memiliki jangka waktu yang tidak terbatas, sepanjang pemiliknya masih hidup
- Dapat diwariskan dari generasi ke generasi sesuai hukum yang berlaku (yang tertera di Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, pada pasal 20
- Hak penggunaannya berlaku seumur hidup, tidak seperti Hak Guna Bangunan atau Usaha yang maksimal 60 tahun.
- SHM dapat digunakan sebagai aset dan bisa digadaikan, jual-beli, atas dijadikan sebagai sebuah jaminan pinjaman
Meskipun merupakan sebuah hal yang memiliki banyak kelebihan dan manfaat, SHM juga memiliki beberapa kekurangan. Berikut adalah beberapa kekurangan yang dimiliki SHM:
- Harga beli Sertifikat Hak Milik jauh lebih mahal dibandingkan dengan SHGB
- Sedikit sukar untuk mendapatkan properti yang memiliki SHM, kecuali memang terpaksa harus dijual dan melakukan biaya balik nama sertifikat rumah
- Hanya eksklusif untuk WNI saja. Sehingga jika diketahui bahwa SHM ini dipindahtangankan ke seorang WNA, Sertifikat Hak Milik bisa saja dibatalkan
- Meskipun anda tidak memiliki jangka waktu untuk sertifikat tersebut, penyerahan secara sukarela bisa saja terjadi karena negara membutuhkan lahan atau properti yang anda miliki itu
Cara Mengurus SHM
Mengurus sertifikat SHM tidak terlalu rumit. Bahkan berkas yang diperlukan juga tidak banyak. Sebelum anda berkunjung ke kantor BPN, pastikan berkas dokumen anda sudah lengkap, agar proses pengajuan sertifikat SHM dapat berjalan lancar dan cepat. Berikut adalah beberapa cara mengurus SHM yang tepat:
- Mendatangi kantor BPN untuk mengurus sertifikat SHM adalah hal pertama yang harus anda lakukan. Disana, anda hanya akan menyerahkan persyaratan sesuai dengan poin syarat mendaftar dan membeli formulir pendaftaran. Biasanya, surat ini memerlukan anda untuk membubuhi paraf serta sebuah materai
- Setelah semuanya sudah diverifikasi, buatlah janji dengan petugas agar dapat mengukur tanah properti anda
- Setelah mengukur tanah properti, anda akan mendapatkan surat ukur tanah. Simpanlah surat itu karena surat ukur tanah digunakan untuk melengkapi dokumen anda saat mendaftar sebelumnya
- Dalam waktu 6 bulan, BPN akan mengeluarkan surat keputusan dan SHM milik anda akan diterbitkan
Pengertian HGB
Hak Guna Bangunan atau HGB adalah suatu kewenangan yang diberikan oleh Pemerintah atau hak diperoleh untuk memakai lahan yang bukan miliknya sendiri dalam kurun waktu selama 30 tahun, yang atas permintaan pemegang hak mengikat keperluan dan keadaan bangunan. Hal tersebut dapat diperpanjang hingga maksimal 20 tahun.
Setelah membaca pengertian HGB dan SHM di atas, jadi terlihat dengan jelas perbedaan HGB dan SHM. Karena dengan sertifikat HGB, anda hanya diberikan kuasa untuk memanfaatkan lahan, bisa untuk mendirikan bangunan ataupun kebutuhan lain di jangka waktu yang telah ditentukan. Jadi anda hanya memiliki bangunannya saja, sedangkan tanahnya adalah milik Pemerintah. Umumnya para pengembang, memakai lahan dengan status HGB untuk perumahan ataupun apartemen.
Perbedaan SHM & HGB
Sebenarnya tidak sulit untuk membedakan sertifikat SHM dan HGB. Anda dapat melihat dari tingkat kuasa dan jangka waktu kepemilikan dari suatu properti. SHM dapat diwariskan serta tidak ada batas waktu untuk kepemilikannya, sedangkan HGB ada batasan waktu dan ada masa perpanjangan untuk pemakaiannya.
Selain itu bagi anda yang ingin mengajukan kredit, SHM juga dapat dijadikan jaminan ke lembaga keuangan. Tentu saja hal tersebut berbeda jika anda mempunyai sertifikat HGB. Karena adanya perbedaan HGB dan SHM tersebut, anda jadi dapat menentukan pilihan yang tepat apakah lebih memilih untuk memiliki properti bersertifikat HGB atau SHM. Bagi anda yang ingin menjadikan properti tersebut sebagai investasi jangka panjang atau untuk kebutuhan hari tua, sebaiknya membeli properti yang mempunyai status SHM.
Jika dipisahkan, maka perbedaan HGB dan SHM adalah:
| HGB | SHM |
| Hanya kuasa bangunan tanpa tanah | Kuasa penuh untuk tanah dan bangunan |
| Adanya perpanjangan di jangka waktu tertentu | Kedudukan dan nilainya lebih tinggi dan kuat |
| Adanya resiko menjadi Beban Hak Tanggungan | Dapat dijadikan jaminan atau agunan |
| Dapat digunakan untuk investasi jangka pendek dan menengah | Dapat digunakan untuk investasi jangka panjang |
Perbedaan SHGB dan SHM
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah sertifikat yang diberikan untuk membangun di tanah yang bukan miliknya. Pemilik tanah tersebut bisa milik pemerintah, perseorangan atau badan hukum. Jadi pemegang SHGB hanya memiliki bangunannya saja. Biasanya jangka waktu SHGB adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang sampai 20 tahun. Umumnya SHGB ini dimiliki oleh para developer atau pengembang untuk mendirikan apartemen atau perumahan. Untuk lebih jelasnya, yuk simak perbedaan SHGB dan SHM!
| SHGB | SHM |
| Pemegang SHGB memiliki hak bangunan yang didirikan tapi tidak berhak untuk lahannya | Pemegang SHM berhak untuk mengelola, mendirikan dan menjual lahan beserta bangunannya |
| Jangka waktunya terbatas | Berlaku selamanya atau tidak memiliki batas waktu |
| Di mata hukum, kedudukannya masih kalah dari SHM | Kedudukannya lebih tinggi dan lebih kuat di mata hukum dibandingkan SHGB |
| Tidak bisa dijadikan jaminan ke bank | Dapat dijadikan agunan atau jaminan ke bank |
| Tidak cocok untuk tempat tinggal permanen dan hanya untuk investasi jangka pendek | Bisa untuk tempat tinggal permanen dan bisa untuk investasi jangka panjang |
Perbedaan AJB dan SHM
Akta Jual Beli (AJB) merupakan salah satu akta otentik atau dokumen yang bisa menjadi bukti sah peralihan hak untuk tanah dan bangunan. Dari pengertian tersebut, dapat diketahui kalau AJB hanya dokumen perjanjian jual beli, fungsinya sebagai bukti pengalihan hak atas tanah. Sedangkan SHM adalah sertifikat atau dokumen yang bisa menunjukkan jenis kepemilikan rumah.
Yang perlu diketahui adalah AJB ini tidak hanya untuk transaksi rumah saja, tapi bisa juga untuk Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Girik. AJB ditemukan di berbagai bukti kepemilikan tanah pemiliknya. Sedangkan SHM adalah sertifikat kepemilikan tanah atau lahan yang pemiliknya punya.
Cara Mengurus HGB ke SHM
Bagi anda perorangan anda dapat mengajukan perubahan sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Namun bagi orang yang berstatus hukum dan WNA yang tidak memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak milik, maka tidak bisa mengajukan permohonan status dari HGB ke SHM. Berikut adalah cara yang dapat dilakukan untuk mengubah sertifikat HGB ke SHM:
- Datangi Kantor BPN terdekat properti dan menyerahkan berkas-berkas persyaratan ke loket pelayanan
- Pengisian formulir permohonan bertandatangan di atas materai. Anda harus memastikan bahwa lahan tersebut bukan sengketa, pastikan luas tanah sesuai, pernyataan tanah dikuasai secara fisik dan pernyataan bahwa tidak menguasai lahan lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal.
- Setelah semuanya lengkap, anda dapat membayar di loket. Biaya pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp 50.000
- Maka SHM dapat diambil di loket pelayanan setelah lima hari kerja.
Dokumen yang Harus Disiapkan (HGB ke SHM)
Untuk lebih jelasnya, anda dapat menyiapkan beberapa dokumen yang diperlukan untuk mengubah sertifikat HGB anda ke SHM danmelakukan pengajuan permohonan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Ada dua jenis dokumen yang perlu disiapkan, yaitu:
- Luas tanah tidak lebih dari 600 m2
- Sertifikat asli HGB dan beberapa lembar fotokopiannya
- Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) tempat tinggal. Jika belum memiliki IMB, dapat melampirkan surat keterangan dari kelurahan yang menjelaskan bahwa lahan tersebut dipakai sebagai rumah
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) Tahun Berjalan. Dokumen ini diperlukan untuk mengecek rekam jejak pembayaran pajak dan juga kondisi lahan (luas tanah dan luas bangunan kena pajak)
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
- Surat kuasa dan identitas diri penerima kuasa (bila dalam kepengurusannya, anda diwakili oleh orang lain, seperti notaris)
- Surat pernyataan bermaterai yang menjelaskan kalau tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 bidang. Berdasarkan Keputusan Menteri Agraria/ Kepala BPN No 6 Tahun 1998 mengenai Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk rumah tinggal, anda harus menyatakan bahwa SHM yang diajukan tidak lebih dari 5 bidang atau maksimal luasnya 5.000 m2
- Surat permohonan (isinya permohonan ke kepala kantor pertanahan tempat properti anda.
- Luas tanah diatas 600 m2
Berkas yang harus disiapkan sama, namun untuk luas tanah di atas 600 m2 permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN. Setelah berkasnya lengkap, petugas BPN akan mengukur langsung ke lokasi properti dan hasilnya akan dituliskan dalam peta tanah BPN. Selanjutnya akan ditandatangani kepala seksi pengukuran dan pemetaan.
Proses selanjutnya, Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) akan memproses pemberian hak, yaitu dengan mengeluarkan SK Hak berupa SK Hak Milik. Kemudian sertifikat akan diterbitkan di seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM) yang sudah dibukukan.
Mengurus HGB ke SHM Berapa Lama?
Jika dokumen yang anda diserahkan sudah lengkap dan benar, proses permohonan dapat berjalan lancar. Maka hanya perlu waktu selama 5 hari kerja dan sertifikat HGB anda sudah berubah menjadi sertifikat SHM. Oleh karena itu, sebaiknya dokumen-dokumen dipersiapkan dengan hati-hati agar tidak ada kendala dalam proses pengajuan.
Biaya HGB ke SHM 2022
Dalam pengurusan HGB ke SHM tentu saja ada biaya yang perlu anda keluarkan. Walaupun biayanya bisa tentatif, karena jika ada menggunakan jasa notaris, tentunya akan membutuhkan biaya yang lebih besar dibandingkan anda mengurusnya sendiri. Berikut adalah rincian harganya:
- Pendaftaran
Untuk luas tanah maksimal 600 m2 biaya pendaftaran SHM adalah Rp 50.000
- Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Biaya BPHTB untuk perubahan hak guna bangunan dipengaruhi oleh biaya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan luas tanah yang dimiliki. Rumusnya adalah:
2% x (NJOP tanah – NJOPTKP atau NJOP tidak kena pajak)
- Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Biaya notaris dapat berbeda-beda. Biayanya mulai dari Rp 2.000.000. Namun dapat lebih mahal atau bahkan lebih murah.
- Pengukuran
Jika bangunannya lebih dari 600 m2, rumusnya adalah (Luas tanah/500) x 120.000) + 100.000. Jadi jika anda memiliki luas tanah 800 m2, maka (800/500) x 120.000) + 100.000 = Rp 292.000
- Konstatering Report
Biaya ini diperuntukkan bagi anda yang memiliki tanah lebih dari 600 m2. Rumusnya (luas tanah/500) x 20.000 + 350.000) / 2. Jadi jika luas tanahnya 800 m2, maka (800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp 191.000
Kelebihan & Kekurangan HGB
Bagi anda yang tertarik untuk memiliki properti dengan sertifikat HGB, anda harus mengetahui kelebihan dan kekurangannya terlebih dahulu. Jika sudah mengetahuinya, anda dapat lebih mudah mengambil keputusan dengan matang. Berikut adalah rinciannya:
| Kelebihan | Kekurangan |
| Harganya jauh lebih murah dibandingkan properti bersertifikat SHM | Waktu terbatas. Jangka waktu penggunaannya maksimal 30 tahun dan bisa diperpanjang maksimal 20 tahun |
| Dapat dijadikan pilihan untuk anda yang tidak menetap di kurun waktu lama | Pemegang sertifikat tidak berhak penuh untuk mengalihfungsikan atau mengubah bangunan tanpa izin dan persetujuan dari pemilik tanah selaku pemberi HGB. |
| Selain seorang WNI, badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum di Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dapat menjadi pemegang sertifikat HGB |
Jadikan Aset Properti jadi Modal Usaha!
Keuntungan mempunya aset properti memang sangat menjanjikan, salah satunya adalah untuk modal usaha. Dalam membangun suatu usaha tentu tidak mudah, memerlukan modal yang cukup besar agar usaha dan bisnis dapat berjalan lancar. Modal besar untung besar. Anda tentu tidak mau usaha anda terhambat karena kekurangan modal. Oleh karena itu, anda dapat mengajukan pinjaman online ojk bunga rendah 2021 ke fintech lending terpercaya dan aman seperti Danamas.
Dengan bunga rendah dan pinjaman yang besar, anda dapat memulai dan menjalankan usaha dengan tenang. Anda dapat melakukan simulasi pinjaman dengan kalkulator simulasi kredit agar dapat disimulasikan nilai aset yang dijadikan jaminan. Ada juga kalkulator pinjaman untuk hitung nilai aset properti yang Anda miliki sebagai agunan. Sertifikat hak milik yang anda punya bisa digunakan sebagai agunan ketika anda ingin meminjam di sebuah penyedia pinjaman. Jika anda ingin mengajukan sebuah pinjaman dengan agunan properti, penyedia pinjaman fintech ini siap melayani anda, dengan limit hingga 2 miliar dan tenor yang fleksibel yaitu 1 hingga 10 tahun. Untuk lebih lengkapnya, anda dapat klik DISINI. Download juga aplikasi Danamas Pinjaman Bisnis sekarang juga untuk mempermudah Anda ajukan pinjaman!
