Apa anda sedang mencari rumah? atau ingin menjualnya? Jika ingin beli rumah, selain siapkan uang untuk membelinya, anda juga harus siapkan uang lebih untuk membayar pajak. Pajak jual beli rumah merupakan biaya tambahan yang Anda harus bayar dalam bertransaksi properti. Lalu bagaimana perhitungan pajak jual beli rumahnya? Hal ini wajib Anda ketahui jika ingin mulai masuk dalam jual beli properti. Tak hanya itu saja, jenis pajak jual beli rumah juga beragam, ada yang dikhususkan untuk penjual dan ada yang dikhususkan untuk para pembeli.
Dalam pembelian rumah khususnya untuk pertama kalinya kita harus tau perhitungan pajak jual beli rumah. Selain itu juga perlu menentukan beberapa di antaranya, mulai dari kebutuhan yang diperlukan, akses yang diperlukan, serta kondisi wilayahnya. Sehingga kita bisa mendapatkan properti tempat tinggal yang efisien dari segi akses dan kebutuhan serta dalam pembelian rumah kita harus memperhatikan beberapa kondisi lainnya seperti lingkungan perumahan, spesifikasi pembangunan, dan desain rumah yang sesuai keinginan. Dengan begitu kita dapat tinggal dalam rumah yang sesuai dengan kriteria kita.
Sebagai seorang pembeli, anda harus paham tentang total biaya yang harus dikeluarkan. Sedangkan sebagai penjual, anda harus infokan ke calon pembeli mengenai rincian pajak jual beli rumah. Agar anda ada bayangan mengenai perhitungan pajak jual beli rumah. Untuk lebih jelasnya, artikel ini akan membahas secara detail dan jelas mengenai cara hitung pajak jual beli rumah beserta dengan rinciannya. Yuk simak. informasi di bawah ini!
Apa Itu Pajak Jual Beli Rumah?
Pajak jual beli rumah merupakan sejumlah biaya tambahan yang dikenakan atas pembelian unit rumah maupun properti lainnya. Biasanya besaran pajak ini dipengaruhi oleh nilai transaksi dan juga lokasi bangunan. Pajak jual beli rumah terdiri dari beberapa jenis pajak yang wajib Anda ketahui sebelum jual beli rumah. Ini dia 3 jenis pajak jual rumah yang wajib Anda pahami:
1. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP merupakan Nilai Jual Objek Pajak yakni besaran nilai yang telah ditetapkan oleh negara. Nominal NJOP dapat dilihat dari berkas pembayaran PBB. Semakin tinggi NJOP maka semakin tinggi juga PBB yang harus dibayar. Penentuan NJOP biasanya didasarkan pada luas dan zona bangunan. Jadi, NJOP rumah di area elit akan berbeda dengan rumah di luar kawasan elit karena memang memiliki zona yang berbeda, walaupun luasnya sama.
Besaran NJOP di pajak jual beli rumah ditetapkan berdasarkan surat keputusan Bupati ataupun Gubernur menurut tingkat pertumbuhan daerah. Dengan berpatokan pada nilai NJOP, maka anda dapat mengetahui harga terendah dan pajak dari rumah. Bagaimana cara menghitung NJOP? Pertama, anda kunjungi situs Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) tempat properti berada. Selanjutnya, pakai rumus berikut:
| NJOP = (Luas bangunan x NJOP per meter bangunan) + Luas tanah x NJOP per meter tanah) |
Jika ingin menghitung NJOP untuk PBB, maka nilai ini harus dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dengan tarif terendahnya Rp 10 juta. Jadi rumusnya:
| NJOP PBB = NJOP – NJOPTKP |
2. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
Nilai Jual Kena Pajak merupakan nilai jual objek yang dimasukkan dalam perhitungan pajak terutang. NJKP adalah nilai yang dihasilkan dari NJOP dikurangi dengan NJOPTKP dan merupakan bagian dari NJOP. Pemerintah telah menetapkan NJKP melalui KMK Nomor 201/KMK.04/200. Objek pajak yang berupa perkebunan, kehutanan, dan pertambangan masing- masing persentasenya yakni 40%.
Sedangkan objek pajak perdesaan dan perkotaan ditentukan melalui NJOP. Apabila total NJOP di bawah Rp1 miliar, maka NJKPnya 40%, sedangkan untuk NJOP di atas Rp 1 miliar maka besaran persentase NJKPnya adalah 20%.
Berikut adalah rumus hitung NJKP dalam pajak jual beli rumah:
| NJKP = 20% x NJOP PBB atau NJKP = 40% x NJOP |
3. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
Pajak jual beli rumah selanjutnya yaitu Nilai Perolehan Objek Pajak atau yang biasa disingkat NPOP. NPOP merupakan besaran nilai atas perolehan hak bangunan sesuai dengan perhitungan dari BPHTB. NPOP merupakan jumlah yang tercantum dalam perjanjian pengalihan hak yang telah disetujui antara penjual serta pembeli. Dalam menentukan nilai NPOP, ada 3 hal yang perlu diperhatikan yaitu:
- Bila harga transaksi diketahui di akta jual beli, maka NPOP dihitung dari harga transaksi dikalikan tarif 5%
- Bila harga transaksi lebih rendah dibandingkan NJOP untuk PBB di tahun perolehan objek pajak, maka NPOP sama besar dengan NJOP PBB
- Bila harga transaksinya tidak diketahui, maka BPHTB terutang dihitung berdasarkan jumlah NJOP PBB
Namun, sebelum menghitung pajak jual beli rumah, anda harus mengetahui nilai NPOP kena pajak. Rumusnya adalah:
| NPOP kena pajak = NPOP – NPOPTKP |
Yang perlu diketahui, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) terendah adalah Rp 60 juta dan umumnya ditentukan oleh Pemerintah Daerah.
Perhitungan Pajak Jual Beli Rumah
Setelah anda membaca tentang pajak jual beli rumah, selanjutnya adalah mengetahui perhitungannya. Ternyata ada beberapa komponen pajak yang perlu Anda hitung terlebih dahulu, berikut ini merupakan cara menghitung pajak jual beli rumah.
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Dikenakan pada penjual sebagai orang atau pihak yang akan menerima dana transaksi. Persentasenya telah ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah No 34 tahun 2016, sebesar 2,5% dan dibayar sebelum akta jual beli diterbitkan.
2. Pajak Bumi Bangunan (PBB)
Besaran PBB ditentukan dari objek pajaknya dan dibebankan kepada penjual. Pajak ini dibayar setiap setahun sekali. Nilai PBB sebesar 0,5% dari NJKP.
3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN adalah pajak yang dibebankan pada setiap penyerahan barang atau jasa dalam transaksi jual beli. Besaran PPN adalah 10% dari harga bangunan.
Berapa Biaya Pajak Jual Beli Rumah
Ketika anda ingin bertransaksi, tentu ada pajak yang harus dibayarkan, termasuk transaksi jual beli rumah. Dalam hal ini, ada biaya yang harus dikeluarkan, baik untuk para penjual dan pembeli rumah. Nah berikut adalah 3 biaya yang harus dikeluarkan oleh penjual rumah yakni:
1. Pajak Penghasilan
Pajak penghasilan telah ditetapkan pada peraturan pemerintah no 34 tahun 2016 atas pengalihan hak atas tanah atau bangunan yakni sebesar 2,5%. Pembayaran PPh harus dilakukan sebelum akta jual beli diterbitkan sesuai dengan harga rumah yang telah disepakati antara penjual dan pembeli.
Misalnya, harga jual rumah adalah Rp 1 miliar dan beban PPh yang dibayarkan 2,5% dari Rp 1 miliar. Jadi PPh yang harus dibayarkan sekitar Rp 25 juta. Pembayaran PPh terutang tersebut harus sudah dilakukan sebelum Akta Jual Beli diterbitkan, sesuai kesepakatan harga rumah antara penjual dan pembeli.
2. Biaya Notaris
Ketika melakukan transaksi jual rumah, diperlukan notaris sebagai saksi hukum dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berdomisili di sekitar atau wilayah rumah yang hendak dijual. Umumnya para notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah tersebut sudah memiliki biaya baku yang ditetapkan Pemerintah.
Hal yang perlu diperhatikan adalah biasanya biaya notaris merupakan tanggungan penjual rumah, tapi hal tersebut dapat didiskusikan dengan pembeli jika ingin menjadi tanggung jawab bersama. Tentu saja biaya administrasi dapat dikurangi jika biaya tersebut ditanggung bersama.
3. Pajak Bumi Bangunan (PBB)
PBB adalah jenis pajak materiil, jadi nominal pajaknya ditentukan berdasarkan tanah ataupun bangunan. Sebagai pihak penjual rumah, merupakan kewajiban pihak penjual untuk melunasi PBB sebelum diberikan kepada pihak pembeli. Oleh karena itu, pembayaran PBB menjadi kewajiban bagi penjual rumah. Badan atau perorangan yang termasuk dalam wajib pajak tersebut harus melunasi pembayaran pajak selambatnya 6 bulan setelah tanggal diperoleh Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB.
Biaya Pajak Jual Beli Rumah Untuk Pembeli
Seperti yang sudah dibahas di atas, pajak jual beli tidak hanya dibebankan pada penjual saja tapi juga ke pembeli. Berikut beberapa biaya pajak jual beli rumah untuk pembeli.
1. Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB yakni pungutan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan. BPHTB dialihkan menjadi pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah Kabupaten atau Kota. Besaran nilai pajak yang dibebankan kepada pembeli yakni 5% dari nilai perolehan objek pajak. Rumus perhitungannya adalah:
BPHTB = Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak (DPP)
DPP = NJOP PBB – NJOPTKP
Tarif pajak yang berlaku adalah 5%
Dasar pengenaan BPHTB yaitu Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP)
Contoh perhitungannya BPHTB dengan NJOPTKP DKI Jakarta yakni Rp 80.000.000
Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak (NJOP PBB – NJOPTKP)
= 5% x (Rp 337.500.000 – Rp 80.000.000)
= 5% x Rp 257.500.000
= Rp 12.875.000
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN adalah pajak yang dibebankan kepada pembeli secara tidak langsung. Jika membeli rumah dari developer sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka PPN yang harus dibayar adalah 10% dari harga jual. Sementara jika membeli rumah dari perorangan, maka PPN dapat disetor langsung ke kantor pajak.
3. Biaya Tambahan Lainnya
Selain dua biaya wajib di atas, ada biaya pertanggungan lain yang harus dipersiapkan pembeli agar jual beli dapat berjalan dengan baik dan cepat, salah satunya adalah terkait dengan sertifikat rumah yang meliputi:
- Biaya Cek Sertifikat
Cek sertifikat ini penting dilakukan untuk mengetahui legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli. Tujuannya agar terhindar dari pembelian tanah atau bangunan yang bermasalah. Kisaran biaya cek sertifikat sekitar Rp 100.000
- Pembuatan Akta Jual Beli
Biaya untuk membuat akta jual beli yaitu 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Biaya akta jual beli ini menjadi tanggungan pembeli, namun bisa juga berdasarkan kesepakatan dengan penjual. Sebagai pembeli anda dapat bernegosiasi untuk biayanya, apalagi jika rumah tersebut memiliki harga yang tinggi.
- Balik Nama Sertifikat
Pembeli harus memproses balik nama, kecuali rumah tersebut dibeli langsung dari pengembang atau developer. Biaya balik nama (BBN) sertifikat sekitar 2% dari nilai transaksi atau sesuai Peraturan Pemerintah Daerah setempat.
Pajak Jual Beli Rumah Ditanggung Siapa
Seperti yang sudah diketahui, pajak jual beli rumah harus ditanggung oleh pihak penjual dan pembeli. Jadi keduanya memiliki tanggung jawab masing-masing, walaupun ada pembayaran yang bisa dinegosiasikan dan menjadi tanggungan bersama.
Misalnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang merupakan pajak penjualan rumah. BPHTB ini ditanggung oleh pembeli. Tarifnya mencapai 5% dari tarif harga rumah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP tersebut ditentukan oleh masing-masing Pemerintah Daerah tempat rumah berada. Tak hanya itu saja, ada juga PPh dan biaya tambahan lain yang harus dipersiapkan oleh pembeli rumah.
Sedangkan untuk penjual, ada pajak penghasilan atau PPh, biaya notaris serta pajak bumi dan bangunan yang harus ditanggung. Jadi sekarang sudah tidak bingung lagi ya tentang siapa yang harus membayar pajak dalam transaksi jual beli.
Contoh Perhitungan Pajak Jual Beli Rumah
Setelah anda membaca berbagai hal tentang pajak jual beli rumah, selanjutnya adalah mengetahui perhitungan pajak jual beli rumah. Ada beberapa komponen dan cara menghitungnya yang harus anda perhatikan, yaitu:
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016, persentase PPh adalah 2,5% dan harus dibayarkan sebelum akta jual beli diterbitkan. Rumus menghitung PPh adalah:
PPH = 2,5% x Harga jual bangunan dan tanahnya
Misalnya: Pak Budi menjual sebuah rumah dengan luas tanah 600 meter persegi dan luas bangunan 300 meter persegi dengan harga 900 juta, PPh yang harus dibayarkan adalah sebesar Rp 22,5 juta (2,5% x Rp 900 juta).
2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Misalnya, rumah dengan luas bangunan 200 meter persegi di atas tanah seluas 400 meter persegi. NJOP per meter di daerah tersebut sebesar Rp1.5 juta, sedangkan NJOPTKP nya senilai Rp 10 juta. Maka total PBB dibayarkan adalah Rp 890 ribu. Berikut adalah perhitungannya
- NJOP = (Luas bangunan x NJOP per meter bangunan) + (Luas
tanah x NJOP per meter tanah)
= (200 x 1,5 juta) + (400 x 1,5 juta) = 900 juta.
- NJOP PBB = NJOP – NJOPTKP = Rp900 – Rp10 juta
= 890 juta.
- NJKP = 20% x NJOP PBB = 20% x Rp890 juta = 178 juta
- PBB = 0,5% x NJKP = 0,5% x Rp 178 juta = Rp890 ribu
3. PPN
PPN adalah 10% dari harga bangunan. Misalnya harga jual rumah adalah Rp 400 juta, maka PPN nya sebesar Rp 40 juta.
Agunkan Rumah Untuk Modal Usaha
Anda memiliki properti atau rumah yang tidak terpakai dan tertarik untuk melakukan ekspansi bisnis, namun terhalang oleh modal usaha? Danamas adalah platform financial technology yang telah berizin dan diawasi oleh OJK, serta telah bergabung dengan AFPI dapat membantu Anda mengembangkan usaha atau bisnis. Melalui pinjaman agunan properti, Anda bisa mendapatkan tambahan modal usaha mulai dari Rp 50 juta hingga Rp 2 Miliar, dengan pinjaman dana dari Danamas. Pinjaman online terpercaya ini menawarkan masa tenor yang lama, mulai dari 1 sampai 10 tahun. Tentunya hadir dengan bunga yang bersaing.
Kunjungi website Danamas atau Instagram Danamas untuk informasi lebih lanjut tentang produk pinjaman yang ditawarkan. Jangan ragu untuk menghubungi Danamas di Hotline: 021-50960896, email: [email protected] atau Whatsapp Danamas di nomor 0882 24222 001/0882 24222 002.
